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房地产价跌量滞政策或结构性微调夺冠

2020/11/20

房地产:价跌量滞 政策或结构性微调

观点综述:地产政策短期内不会明显放松,或对首次置业需求结构性微调。发改委表态将继续完善房地产价格监管办法,研究商品住宅领域反暴利规定。这符合我们此前提出的调控手段从行政化向市场化过渡的判断,而不是调控加码的信号,价格监管和反暴利可能成为限购的承继性政策之一。存准率下调后,多地银行首套房贷利率出现松动,我们认为地产政策或将对首次置业需求结构性微调,可能恢复首套房贷利率优惠政策。行业基本面继续向下,库存继续高企,资金压力下房价继续下行,但市场观望情绪浓厚,预期继续调整,期待房价进一步下行,因此成交量短期难以明显回升。我们认为较好的投资机会可能会在明年2季度出现,届时房地产投资大幅下滑影响到经济运行时,政策面才有望实质性好转;行业基本面好转则需等待明年下半年行业供应减缓、被压抑需求释放。近期建议适当关注周转快、业绩锁定性强、财务上佳的招地、保利、万科等公司投资机会。

一手房成交量低位震荡,本周略有回升,二手房差于一手房。23城市一手房成交面积环比微升4%,同比下降约四成,低于10年平均水平两成。一线城市上周环比降幅较大,本周回升14%,二线城市环比回升2%。5城市二手房成交面积环比大幅下降八成,主要原因是北京存量房交易税新规12月10号执行后成交量急剧萎缩,环比降幅达94%。扣除北京外4城市二手房成交面积环比微降2%,同比降幅近七成。

成交价格维持震荡下探态势。11个城市环比5个下跌,同比8个下跌或持平,较10年底6个硅锰下降且跌幅多近两成。

库存继续高企,去化略微改善但仍这家叫南京诚迈的软件外包公司只好向隔壁的东软租用了一大片写字楼很差。10城市可售面积环比均略涨1%,同比增加近六成;整体去化时间达18.2个月,是去年同期的两倍以上,环比略降1%。

典型楼盘跟踪:沪、杭、深、广、宁、苏等一二线城市新盘降价促销力度继续加大,部分低开楼盘逆市劲销。广州淘金家园开盘折扣约三到五折,当日售罄;悦公馆低于前开盘价超两成开盘,去化仅四成;苏州花境二期开盘价低于周边项目一成以上,热销百套;永乐〃太湖郡开盘折扣累计近两成,半天去化过半。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。

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